Comment acheter une propriété avec un partenaire commercial | Immobilier
Lors de l’achat d’une maison ou un investissement immobilier avec un partenaire commercial, vous avez des décisions importantes à prendre. L’une d’entre elles est la manière dont vous formerez votre partenariat commercial pour détenir le titre de propriété.
Quelle que soit la façon dont vous structurez votre achat, il est essentiel que vous choisissiez un partenaire qui a des objectifs similaires pour la propriété et que vous concluiez un accord qui décrit vos devoirs et obligations et protège les deux parties.
« Investir dans l’immobilier avec un partenaire commercial peut être une entreprise fructueuse si vos objectifs et vos attentes sont alignés », déclare Brie Schmidt, investisseur immobilier et courtier propriétaire/gérant chez Second City Real Estate, basé à Chicago. « Il est important de considérer le partenariat comme un mariage et de comprendre la personnalité de chacun et la manière dont chacun envisage de gérer l’entreprise. »
- Comment acheter une propriété avec un partenaire commercial : avantages et inconvénients.
- Trouvez le bon partenaire commercial.
- Discutez des conditions de propriété.
- Créez un accord d’exploitation.
- Explorez les options de financement.
- Ayez un plan d’affaires solide.
Comment acheter une propriété avec un partenaire commercial : avantages et inconvénients
Vous souhaitez acheter une propriété avec un partenaire commercial ? Voici quelques avantages et inconvénients à considérer.
Avantages
- Accès à des ressources supplémentaires : Investir avec un partenaire peut vous donner accès à un capital supplémentaire. Avec plus de fonds, vous pourrez peut-être acheter une propriété plus grande ou une propriété dans une zone plus chère avec un potentiel de revenus plus élevé.
- Générer des flux de trésorerie : Vous pouvez acheter une maison multifamiliale ou une propriété de vacances pour gagner un revenu locatif. Si vous préférez une approche non interventionniste, une société de gestion professionnelle peut vous aider.
- Appréciation: L’appréciation d’une propriété concerne la valeur croissante d’une maison ou d’un immeuble de placement au fil du temps. Lorsque la valeur d’une propriété augmente pendant qu’elle en est propriétaire, le propriétaire peut constituer davantage de capitaux propres ou potentiellement vendre avec profit.
- Partager les responsabilités : Lorsque vous partagez la propriété d’une propriété, vous partagez toutes les responsabilités avec votre partenaire commercial, y compris les coûts. Par exemple, si le Système CVC tombe en panne, vous et votre partenaire pouvez partager le coût de la réparation.
- Avantages fiscaux potentiels : Selon D. John « Jack » Morgeson Jr., avocat partenaire de LegalShield chez DSK Law à Orlando, en Floride, il existe des avantages fiscaux potentiels, notamment des déductions d’intérêts hypothécaires, des déductions d’impôts fonciers, des déductions d’assurance et de frais de réparation.
Les inconvénients
- Contrôle partagé : Lorsque vous partagez la propriété, vous avez moins de contrôle sur ce qui arrive à la propriété. Vous et votre partenaire commercial devez vous mettre d’accord sur la façon dont la propriété est gérée, et plus vous ajoutez de partenaires, moins vous avez de contrôle.
- Bénéfices partagés : Vous devrez partager tous vos revenus avec votre partenaire commercial. Cela peut également signifier qu’il vous faudra plus de temps pour réaliser un bénéfice.
- Conflit potentiel : Il existe un risque d’opinions contradictoires et de désaccords lors de l’achat d’une propriété avec un partenaire commercial. Morgeson recommande un accord d’exploitation ou d’investisseur écrit qui énonce clairement les droits et obligations de toutes les parties.
- Frais: L’entretien et les réparations augmentent le coût de propriété. En cas de litige, de décès ou d’insolvabilité d’un autre partenaire, des frais juridiques supplémentaires pourraient être nécessaires pour répondre à ces préoccupations, explique Morgeson.
Trouvez le bon partenaire commercial
En réalité, vous pouvez investir dans l’immobilier avec n’importe qui, mais cela ne veut pas dire que vous devriez le faire. Recherchez des personnes dans votre vie ou votre communauté qui souhaitent sérieusement investir et qui disposent du capital nécessaire pour participer. Il est également utile de trouver quelqu’un avec qui vous vous entendez bien et qui a des objectifs financiers et d’investissement similaires. Si vous avez des points de vue différents sur la manière dont la propriété sera gérée, des conflits pourraient survenir.
Selon Morgeson, les questions pertinentes à la sélection d’un partenaire commercial à cet égard peuvent inclure :
- La solvabilité du partenaire.
- Cote de crédit et l’histoire.
- Antécédents ou casier civil et/ou criminel.
- L’intégrité personnelle.
- Service communautaire et/ou histoire.
- Depuis combien de temps on connaît un tel partenaire potentiel.
Vous devez également établir comment les responsabilités et les apports en capital seront gérés.
« J’ai vu des partenariats établis dans lesquels les deux membres sont locaux et travaillent ensemble sur l’acquisition et la gestion, et chacun possède 50 % de la propriété avec des apports en capital égaux », explique Schmidt.
« J’ai également vu des partenariats dans lesquels une personne est locale et l’autre non, la personne locale s’occupe de toute l’acquisition et de la gestion des propriétés et reçoit une participation de 20 % et l’investisseur étranger apporte tout le capital et reçoit 80 %. % du partenariat », ajoute-t-elle.
Discutez des conditions de propriété
Vous et votre partenaire commercial disposez de plusieurs options quant à la manière dont vous structurerez votre entité commerciale pour acheter la propriété. Mais il est essentiel de considérer les avantages et les inconvénients de chaque structure d’entreprise.
Par exemple, si vous créer une SARL pour acheter un bien locatif, cela peut limiter votre responsabilité légale et protéger vos biens personnels. Une LLC bénéficie également d’une fiscalité répercutée, sépare votre entreprise des actifs personnels, offre plus de confidentialité et facilite l’investissement avec des partenaires. Cependant, acheter un immeuble de placement en tant que LLC coûte souvent plus cher, offre moins d’options de financement et vous renoncerez au traitement préférentiel des gains en capital.
«Les structures communes peuvent inclure une société de personnes, une société en commandite, une société à responsabilité limitée ou une société par actions», explique Morgeson. « Conceptuellement, les partenaires/membres/actionnaires obtiennent une participation proportionnelle dans la structure particulière en fonction du montant de l’investissement, laquelle structure/entité détient ensuite le titre de propriété sur le bien immobilier en tant qu’actif de l’entité commerciale. »
Créer un accord d’exploitation
Avant de rechercher des propriétés, vous devez conclure un contrat d’exploitation ou d’investisseur avec votre partenaire commercial. Un accord d’exploitation est un document contractuel utilisé lors de la création d’une société à responsabilité limitée avec votre partenaire commercial. Le document décrit les décisions financières et fonctionnelles, et Schmidt dit qu’il devrait établir :
• Quel(s) membre(s) ont des responsabilités décisionnelles.
• Qui choisit l’immeuble de placement.
• Qui gère la propriété ou choisit le gestionnaire immobilier.
• Comment les rôles et les responsabilités sont répartis.
• Quand les cotisations et les distributions seront effectuées.
• Qui est responsable de la distribution des formulaires fiscaux fédéraux K-1 aux autres membres.
• Quand la LLC sera dissoute.
• Les plans de sortie et quand seront-ils exécutés.
• Que se passe-t-il si un membre décède.
• Choix fiscaux.
Selon la Small Business Administration, un accord d’exploitation protège chaque membre de toute responsabilité personnelle envers la LLC, aide à clarifier les accords verbaux et protège votre accord aux yeux de l’État. Tous les États n’exigent pas un accord d’exploitation, mais certains le font, notamment la Californie, New York, le Missouri, le Maine et le Delaware.
Explorez les options de financement
À moins que vous ne prévoyiez de payer entièrement en espèces, vous et votre partenaire commercial devrez obtenir un financement. Vous pouvez le faire une fois que vous savez ce que chaque partenaire est prêt à investir et le coût total de la propriété.
Vous disposez de plusieurs façons de financer un immeuble de placement, mais il est important de garder à l’esprit que tous les prêteurs résidentiels ne prêteront pas à des SARL ou à d’autres entités commerciales, surtout si les membres ne peuvent pas devenir personnellement responsables des dettes de l’entité. Un prêteur ne peut prolonger qu’un hypothèque à une petite LLC ou à une société si les propriétaires offrent leurs biens personnels pour garantir la dette.
« Si vous financez les propriétés, vous devrez créer des relations avec des prêteurs commerciaux », conseille Schmidt. “Tout financement d’une entité commerciale se fait au moyen de prêts commerciaux, qui peuvent ou non nécessiter une garantie personnelle et un examen annuel de votre PFS (état financier personnel).”
Avoir un plan d’affaires solide
Chaque investissement nécessite un processus de résolution des litiges et une stratégie de sortie clairement définie par écrit.
« Sans un accord écrit clair, un litige par voie de partage peut être nécessaire afin de répondre au souhait d’une personne de repartir avec sa part globale accumulée de l’investissement », explique Morgeson. « Un tel processus comprendra presque certainement les coûts d’évaluation(s) de la propriété en question, ainsi que les frais d’experts et autres frais de litige. En bref, ces types de litiges peuvent être très coûteux en eux-mêmes.
Schmidt souligne également l’importance de la diligence raisonnable. « Elles peuvent être désastreuses si le partenariat commence à se détériorer ou si l’entreprise ne fonctionne pas comme chacun l’aurait imaginé », dit-elle. « Il est important de vous protéger, ainsi que votre capital, en créant des affaires avec quelqu’un avec qui vous pouvez croître à long terme. »
