Au cours de la semaine dernière, le conseil du village de Sugar Grove a passé environ 10 heures à entendre les commentaires du public et à discuter des détails d’un projet de développement controversé, et ce n’est pas encore terminé.
Le le projet proposé de 760 acres est connu sous le nom de The Groveet le développeur Crown Community Development affirme qu’il pourrait un jour abriter des quartiers, des maisons de ville, des complexes d’appartements, un parc d’affaires avec des entrepôts et des centres de données, des commerces de détail, des restaurants, un centre-ville accessible à pied et plus de 200 acres d’espaces ouverts avec des sentiers.
Certains résidents de Sugar Grove et des communautés voisines, y compris de nombreux résidents vivant à proximité du site du projet proposé dans le canton non constitué en société de Blackberry, ont régulièrement exprimé leur opposition au projet ainsi que leurs inquiétudes, allant de la perturbation du caractère rural de la zone à une augmentation du trafic qui pourrait avoir un impact sur la santé publique, parmi une myriade d’autres problèmes qu’ils ont avec la proposition.
Crown Community Development demande que le site de 760 acres, situé autour de l’échangeur de l’Interstate 88 et de la Route 47, soit annexé à Sugar Grove, zoné sous la désignation de district de développement planifié flexible et doté d’un financement par augmentation d’impôt, ou TIF, pour aider à financer les infrastructures et le développement du site.
Le conseil du village de Sugar Grove a tenu une audience publique sur l’annexion de la propriété et a commencé à discuter du projet lors d’une réunion régulièrement programmée mardi qui a commencé vers 18 heures et s’est poursuivie jusqu’à 23 h 30, date à laquelle les administrateurs du village ont voté pour poursuivre la réunion deux jours plus tard.
Jeudi encore, le conseil a discuté du projet de 18h à 23h30 et a voté une fois de plus pour la poursuite de la réunion, cette fois jusqu’à mardi prochain à 18h.
La réunion s’est tenue jusqu’à présent au Centre académique et professionnel du Waubonsee Community College, au 4S783 Route 47 à Sugar Grove. Elle a également été diffusée en ligne sur la chaîne YouTube du village.
La présidente du village de Sugar Grove, Jennifer Konen, a déclaré que la poursuite de la réunion prévue pour mardi prochain aura lieu soit au même endroit, soit à la Village Bible Church, 847 N. Sugar Grove Parkway à Sugar Grove, selon les disponibilités.
Le conseil municipal ne devrait pas prendre de décision sur le projet lors de la suite de la réunion. Au lieu de cela, la première fois que le conseil est susceptible de voter sur une partie du projet est lors de sa prochaine réunion, le 3 septembre, selon un communiqué de presse. calendrier des réunions publié sur le site Web du village.
La réunion qui a débuté mardi est loin d’être la première à porter sur le projet de développement.
Il a déjà été présenté devant un Commission mixte de révision de divers organismes fiscaux qui seraient impactés par le district TIF proposé, ont été proposés pour un autre audience publique sur le projet de district TIF et a fait l’objet d’un débat de plusieurs jours Réunion de la Commission de planification de Sugar Grove et du Conseil d’appel de zonage récemment, cela a duré environ 12 heures sur plusieurs jours.
Cependant, la réunion qui a commencé mardi était la première au cours de laquelle le conseil municipal de Sugar Grove discutait du projet dans son ensemble. Les administrateurs ont passé des heures à parcourir les trois parties du projet, à décortiquer les détails et à demander des éclaircissements ou des concessions aux employés de Crown Community Development.
Les administrateurs de Sugar Grove ont d’abord discuté du district TIF proposé pour soutenir le projet et de l’accord de réaménagement proposé qui définirait les responsabilités du village et de la Couronne tout au long des 23 ans de vie du district.
Les districts TIF sont autorisés, en vertu de la loi de l’État, à encourager le développement ou le réaménagement de zones considérées comme « délabrées » en vertu de la loi TIF de l’État.
Si une zone est désignée comme district TIF, les taxes foncières supplémentaires résultant du développement dans cette zone sont placées dans un fonds spécial. Ces fonds peuvent ensuite être utilisés pour améliorer la zone, par exemple par la construction ou l’amélioration d’infrastructures publiques.
Jennifer Cowan, de Crown Community Development, a déjà déclaré que le projet de développement n’était pas possible sans le district TIF proposé. Une note du cabinet de conseil en développement économique SB Friedman, qui était incluse dans l’accord de réaménagement, indiquait que Crown développerait la propriété à perte sans le district TIF.
Avec le district TIF proposé, Crown réaliserait un bénéfice d’environ 9,5 %, selon la note de SB Friedman.
Le mémo prévoyait également que le district TIF générerait jusqu’à 340 millions de dollars de fonds qui pourraient être utilisés pour des dépenses éligibles en vertu de la loi de l’État. Crown Community Development a demandé 109 millions de dollars de cet argent pour effectuer des améliorations sur le terrain qui, selon Cowan, bénéficieraient au village.
Ces améliorations comprennent le nivellement de masse et les améliorations du drainage pour aider à réparer les inondations en aval, la construction d’infrastructures « de base » comme des conduites d’eau et des pompes, la construction ou l’amélioration de routes, la construction de parcs et la création de sentiers sur toute la propriété, entre autres.
Selon le mémo, la société prévoit de dépenser un total de près de 182 millions de dollars pour le développement proposé.
Cowan a déjà déclaré que la société ne construisait pas les structures finales de ses projets, sauf dans le cas des aménagements promis. Elle prépare le terrain et le vend ensuite aux constructeurs.
Si le conseil du village accepte le plan de réaménagement proposé et crée le district TIF, Crown Community Development n’obtiendrait pas ces fonds à l’avance.
Au lieu de cela, la Couronne paierait la construction elle-même et, après avoir rempli certaines conditions énoncées dans le plan, le village émettrait à l’entreprise un billet à ordre pour la rembourser de certaines dépenses admissibles plus les intérêts en utilisant les fonds générés par le district TIF.
Les conditions peuvent inclure un certain nombre de logements occupés, une certaine quantité de travaux préparatoires terminés ou une marque similaire d’achèvement substantiel.
De plus, si la propriété ne génère pas suffisamment d’augmentation de taxes pour couvrir les coûts de la Couronne, le village n’a pas à payer le reste de l’argent. Le personnel du village a déclaré que cela vise à protéger le village et à inciter la Couronne à travailler rapidement pour que le développement soit construit avant l’expiration du district TIF de 23 ans.
Les administrateurs Heidi Lendi et Sean Michels semblent être contre le projet de district TIF. Michels en particulier a déclaré qu’il était principalement opposé à ce que le district TIF soutienne le logement au sein du développement.
Tous deux ont déclaré qu’ils étaient préoccupés par la question de savoir si le terrain était éligible ou non à un district TIF en vertu de la loi de l’État et ont fait écho aux préoccupations d’un certain nombre de résidents dans le même sens.
Le rapport SB Friedman qui a jugé la propriété éligible au district TIF cite une note de la société d’ingénierie EEI qui indique que la propriété contribue aux inondations en aval, répondant aux qualifications de la loi TIF pour déclarer le terrain « délabré ».
Toutefois, Lendi et Michels, ainsi qu’un certain nombre d’habitants opposés au projet, ont contesté ce rapport, affirmant qu’il ne fournit pas suffisamment de preuves pour étayer ses affirmations.
Un représentant de l’EEI a déclaré lors de la réunion que la décision avait été prise en examinant les cartes de la zone établies par l’Agence fédérale de gestion des urgences, et non en effectuant des relevés ou des études physiques similaires.
Selon Lendi, les terres actuellement cultivées ne peuvent qu’être considérées comme contribuant aux inondations en aval, car elles se trouvent en amont du bassin hydrographique. Si ces terres sont dégradées, alors une grande partie de toutes les terres agricoles de l’Illinois le seront aussi, a-t-elle déclaré.
La proposition de district TIF à cet endroit semble être uniquement destinée à encourager le développement, et non à atténuer réellement les problèmes de la zone, elle ne répond donc pas à l’intention de la loi TIF, a déclaré Lendi.
D’autres, dont le fiduciaire James White, n’étaient pas d’accord avec elle. White a déclaré que les efforts d’atténuation qui seraient déployés en raison du district TIF aideraient à résoudre une partie des inondations dans la zone en aval, faisant de la proposition une bonne utilisation du modèle de district TIF.
Les administrateurs et les résidents opposés au district TIF ont également déclaré qu’ils étaient préoccupés par l’impact que le district aurait sur les autres organismes fiscaux.
Le district scolaire local de Kaneland, qui, selon certains participants à la réunion, connaît déjà des problèmes financiers, est particulièrement préoccupant.
Le personnel du village a déclaré que, chaque année, les fonds du district TIF paieraient le montant total nécessaire au district scolaire pour éduquer chaque enfant vivant dans un logement financé par le TIF, jusqu’à un maximum de 25 % du total des fonds générés par le district TIF. Ces fonds seraient versés avant que Crown Community Development ne soit remboursé, a déclaré le personnel du village.
Un processus similaire serait également en place pour le district de bibliothèque local, qui serait payé à partir des fonds du district TIF chaque année pour ceux qui vivent dans le district TIF et utilisent les services de la bibliothèque, a déclaré le personnel.
Tous les organismes fiscaux qui seront touchés par le district TIF pourront demander des fonds TIF pour financer les améliorations d’équipement nécessaires s’ils peuvent prouver que ces améliorations sont nécessaires en raison de la croissance du district TIF. Cet argent serait également versé avant que la Couronne ne soit payée, selon le personnel du village.
En plus du district TIF et de l’accord de réaménagement associé, les administrateurs de Sugar Grove ont également discuté du zonage proposé pour le district de développement planifié. Ce zonage est différent des autres zones du village car toutes ses normes sont uniques au lieu d’être déjà fixées par le code du village.
Selon Cowan, de Crown Community Development, le district de zonage doit rester flexible face aux changements du marché. Les cinq zones du projet ont chacune leurs propres normes de zonage, certaines correspondant à celles du village et d’autres étant propres au projet.
Les usages autorisés et restreints ainsi que les normes de chaque zone ne peuvent être modifiés que si ce changement est soumis au conseil municipal. Cowan a déclaré que la subdivision de la propriété en cinq zones définies dans le zonage proposé garantit que les normes de chaque zone sont correctement mises en place.
Jeudi, les administrateurs ont parcouru le zonage proposé page par page pour discuter des utilisations qui devraient être autorisées, restreintes et nécessitant une autorisation spéciale, ainsi que d’autres normes, dans chaque zone. Ils ont demandé un certain nombre de modifications à Cowan, qui a accepté la plupart d’entre elles et a déclaré qu’elle assurerait le suivi des autres.
Le changement le plus important concerne probablement une disposition permettant à la Couronne de vendre une zone à usage mixte proposée près du centre-ville proposé à des constructeurs principalement résidentiels s’ils ne trouvent pas d’acheteurs commerciaux dans un délai de huit ans. White a suggéré que la disposition soit la plus longue des deux périodes suivantes : huit ans ou 80 % de développement dans la zone deux, qui est entièrement résidentielle, et Cowan a accepté.
Elle a également accepté de restreindre l’ouverture de centres de recyclage et de fabrication lourde dans le parc d’activités, qui devrait être situé au nord de l’I-88.
Avant que les administrateurs ne discutent du projet, une quarantaine de résidents de Sugar Grove et des communautés voisines ont pris la parole au sujet du projet. La plupart d’entre eux étaient contre le projet et ont cité de nombreuses préoccupations exprimées par les résidents lors des réunions précédentes, notamment l’impact du projet sur la santé publique, la circulation, la sécurité publique, le caractère rural de la zone, les taxes dues au district TIF et bien d’autres choses encore.
Beaucoup ont déclaré qu’ils n’étaient pas contre le développement en général, mais qu’ils étaient spécifiquement contre la proposition de développement communautaire de la Couronne, principalement en raison du parc d’affaires.
Les résidents du côté nord du projet de développement ont également déclaré qu’ils avaient l’impression de ne pas être entendus parce qu’ils vivent dans une zone non constituée en société, et non à Sugar Grove.
La zone à proximité de laquelle vivent ces résidents serait une zone à usage mixte commercial et résidentiel et un parc d’affaires, qui comprendrait probablement des entrepôts et un centre de données.
Le côté sud du projet, le plus proche du village, verrait principalement un développement résidentiel ainsi que des zones commerciales à usage mixte, notamment autour du centre-ville.
Si la grande majorité des intervenants étaient contre le projet, certains se sont prononcés en sa faveur. Lors des réunions précédentes, presque tous ceux qui ont pris la parole au sujet de la proposition de The Grove s’y sont opposés.
Les partisans du projet ont déclaré qu’il apporterait à la ville un développement commercial indispensable et diversifierait l’assiette fiscale, contribuant ainsi à financer le village et d’autres organismes fiscaux comme le district scolaire.
Brian Dahl, qui réside à Sugar Grove et qui est le président du Fox Valley Building and Construction Trades Council, a déclaré qu’il était également en faveur du projet de développement car il apporterait des emplois à de nombreux travailleurs syndiqués de la région.
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