Apocalypse des immeubles de bureaux avec une vague de propriétés démolies et converties

L’apocalypse des bureaux est réelle et elle se produit par petites étapes qui finiront par conduire à une vague de propriétés démolies ou converties, selon Bob Knakal, directeur général de JLL.

Le directeur immobilier de la ville de New York et courtier immobilier chevronné a souligné les problèmes potentiels liés aux bureaux américains, en raison de la chute de la demande d’immeubles de bureaux depuis la pandémie, et mauvaises conditions de prêt dans l’immobilier commercial secteur.

Cela signifie que les immeubles de bureaux vides pourraient bientôt connaître leurs derniers jours, a prévenu Knakal, car les propriétaires choisiront de réutiliser leurs bâtiments ou, si cela est plus rentable, de les démolir.

« Je pense que ce que nous allons voir est une combinaison de conversions en logements et de démolitions pour faire place à de nouvelles constructions, cela va aider à se débarrasser d’une grande partie de cet excédent d’espaces de bureaux vacants que nous avons », a-t-il déclaré dans un entretien avec CNBC jeudi.

Les experts ont mis en garde contre des difficultés dans le secteur de l’immobilier commercial au cours de la dernière année, alors que les conditions de crédit dans l’économie se resserrent. Les banques sont désormais moins disposées à prêter sur des prêts immobiliers commerciaux risqués, ou ne le feront qu’à des taux d’intérêt plus élevés que par le passé.

De nombreux prêts hypothécaires immobiliers commerciaux sont financés à des taux d’intérêt d’environ 3,5 à 4 %. Le refinancement actuel signifierait que les coûts d’emprunt pour les propriétaires immobiliers doubleraient environ, a estimé Knakal, ce qui, selon les experts, pourrait conduire à une vague de dettes CRE en difficulté et à des ventes forcées de propriétés.

Les pressions sur les prêts seront exacerbées par le fait que les immeubles de bureaux sont devenus moins rentables depuis la pandémie. Les tendances persistantes du travail à domicile ont poussé les taux d’inoccupation des bureaux atteignent des niveaux jamais atteints, selon l’Association nationale des agents immobiliers. La ville de New York compte à elle seule environ 100 millions de pieds carrés de bureaux vides, a estimé Knakal.

Le secteur des bureaux est probablement le type d’immobilier commercial le plus en difficulté, a déclaré Knakal, en particulier pour les immeubles de bureaux plus anciens et de deuxième rang, qui sont moins demandés que les propriétés plus récentes.

Les bâtiments plus anciens auront besoin que « quelque chose se produise » pour raviver l’intérêt, a déclaré Knakal. La conversion en propriétés résidentielles est une possibilité probable, a-t-il prédit, étant donné la grave pénurie de logements aux États-Unis.

« Nous avons besoin de logements pour tous les niveaux de revenus dans presque toutes les villes du pays. Et si vous regardez les solutions à tous nos problèmes… toutes les solutions aux problèmes de logement se trouvent du côté de l’offre », a-t-il déclaré.

Certains bâtiments ne peuvent cependant pas être rénovés en raison de contraintes physiques. Et pour certaines propriétés, la démolition serait en fait plus rentable, étant donné que la valeur de l’immobilier commercial a plongé d’environ 11 % au cours de la dernière année.

« Si vous prenez le prix de la construction plus le prix de la démolition, certaines de ces valeurs sont inférieures à la valeur du terrain », a-t-il déclaré.

D’autres experts ont mis en garde contre une restructuration majeure de l’offre d’immeubles de bureaux aux États-Unis. Les immeubles de bureaux de classe B ou de qualité inférieure pourraient devenir obsolète, a prévenu un gestionnaire immobilier. Les immeubles de bureaux, quant à eux, pourraient bientôt doubler la baisse des prix enregistrée en 2023, estime la société immobilière Cohen & Steers.