Alors que le logement abordable disparaît, les États se démènent pour combler les pertes

LOS ANGELES– Pendant plus de deux décennies, le faible loyer de l’appartement de Marina Maalouf dans un complexe de logements abordables dans le quartier chinois de Los Angeles a été une grâce salvatrice pour sa famille, y compris une petite-fille autiste.

Mais cette grâce avait une date d’expiration. Pour Maalouf et sa famille, cela est arrivé en 2020.

Le propriétaire, qui n’est plus légalement obligé de maintenir l’immeuble à un prix abordable, a augmenté le loyer de 1 100 dollars à 2 660 dollars en 2021, ce qui est hors de portée pour Maalouf et sa famille. Les nuits de Maalouf sont hantées par la crainte que sa bataille d’expulsion qui dure depuis des années ne se termine par des sacs de couchage sur le sol d’un ami ou pire.

Alors que les Américains continuent de lutter sous des loyers toujours élevésjusqu’à 223 000 logement abordable des unités comme celle de Maalouf à travers les États-Unis pourrait être retiré sous eux au cours des cinq prochaines années seulement.

Il part les locataires à faible revenu sont confrontés des batailles d’expulsion prolongées, se démenant pour payer une augmentation de loyer de deux fois ou plus, ou renvoyés vers un marché du logement où les coûts peuvent facilement engloutir la moitié d’un salaire.

Ces logements abordables ont été construits avec le Crédit d’impôt pour le logement à faible revenuou LIHTC, un programme fédéral créé en 1986 qui offre des crédits d’impôt aux promoteurs en échange du maintien de loyers bas. Depuis lors, 3,6 millions d’unités y ont été construites et abritent plus de la moitié de tous les logements sociaux financés par le gouvernement fédéral dans tout le pays.

«C’est l’élément vital du développement de logements abordables», a déclaré Brian Rossbert, qui dirige Housing Colorado, une organisation qui milite en faveur de logements abordables.

Cette force vitale n’est pas strictement rouge ou bleue. En combinant avantages sociaux, allégements fiscaux et propriété privée, le LIHTC a bénéficié du soutien des deux partis. Son expansion est désormais au cœur du candidat démocrate à la présidentielle Kamala Harris logement plan construire 3 millions de nouveaux logements.

Le piège ? Les bâtiments doivent généralement rester abordables pendant au moins 30 ans. Pour la vague de construction de LIHTC dans les années 1990, ces délais arrivent maintenant, menaçant d’hémorragie l’offre de logements abordables au moment où les Américains en ont le plus besoin.

« Si nous perdons les logements actuellement abordables et disponibles pour les ménages, alors nous perdons du terrain face à la crise », a déclaré Sarah Saadian, vice-présidente des politiques publiques à la National Low Income Housing Coalition.

« C’est un peu comme avoir un bateau avec un trou au fond », dit-elle.

Toutes les unités qui expirent hors du LIHTC ne deviennent pas au taux du marché. Certains restent abordables grâce à d’autres subventions gouvernementales, à des propriétaires miséricordieux ou à des États, dont la Californie, le Colorado et New York, qui se sont efforcés de les maintenir à un faible coût en s’appuyant sur plusieurs leviers.

Les gouvernements locaux et les organisations à but non lucratif peuvent acheter des appartements expirés, de nouveaux crédits d’impôt peuvent être appliqués pour prolonger l’abordabilité ou, comme dans le cas de Maalouf, les locataires peuvent s’organiser pour tenter d’obliger les propriétaires et les autorités municipales à agir.

Ces options se heurtent à des défis. Bien que de nouveaux crédits d’impôt puissent récupérer une propriété LIHTC périmée, ils sont limités et distribués aux États par l’Internal Revenue Service en fonction de la population. C’est également un défi de taille pour les gouvernements locaux et les organisations à but non lucratif de débourser suffisamment d’argent pour acheter et maintenir les développements arrivant à échéance à un prix abordable. Et il existe peu de données agrégées sur le moment exact où les unités LIHTC perdront leur prix abordable, ce qui rend difficile pour les décideurs politiques et les militants de se préparer pleinement.

Il y a également moins d’incitation politique à préserver les unités.

« Politiquement, vous êtes récompensé pour une annonce, une inauguration, une inauguration », a déclaré Vicki Been, professeur à l’Université de New York qui était auparavant maire adjoint de la ville de New York pour le logement et le développement économique.

« Vous n’êtes pas récompensé pour être un bon gestionnaire de vos actifs, pour garder une trace de tout et pour vous assurer de ne pas perdre un seul logement abordable », a-t-elle déclaré.

Maalouf se tenait dans la cour de son appartement par une chaude journée récente, bavardant et saluant les voisins, un bracelet avec une photo de Che Guevarra pendait à son bras.

« Amicale », c’est ainsi que Maalouf se décrivait auparavant, mais sans s’affirmer. Jusqu’à ce que les augmentations de loyer la poussent pour la première fois devant le conseil municipal de Los Angeles, la sueur perlant alors qu’elle se battait pour sa maison.

Aujourd’hui organisatrice du syndicat des locataires de Los Angeles, Maalouf n’a pas peur de s’exprimer, mais l’angoisse suscitée par sa maison l’empêche toujours de dormir la nuit. Le matin, elle répète un mantra : « Nous sommes toujours là. Nous sommes toujours là. » Mais se battre jour après jour pour que cela se réalise est épuisant.

L’appartement de Maalouf a été construit avant que la Californie n’accorde une durée de 55 ans aux contrats LIHTC au lieu de 30 en 1996. Environ 5 700 unités LIHTC construites à l’époque de Maalouf expireront au cours de la prochaine décennie. Au Texas, c’est 21 000 unités.

Lorsque la trésorière de Californie, Fiona Ma, a pris ses fonctions en 2019, elle a orienté le programme vers des promoteurs engagés dans le logement abordable et non vers ce qu’elle appelle « le désabonnement et le brûlage », en achetant des propriétés LIHTC et en les mettant sur le marché dès que possible.

En Californie, les propriétaires doivent informer les gouvernements de l’État et locaux ainsi que les locataires avant l’expiration de leur immeuble. Les organismes de logement, les organisations à but non lucratif et les gouvernements étatiques ou locaux ont alors d’abord tenté d’acheter la propriété pour la maintenir abordable. Les développements arrivant à expiration sont également prioritaires pour les nouveaux crédits d’impôt, et l’État exige essentiellement que tous les candidats au LIHTC aient de l’expérience dans la possession et la gestion de logements abordables.

« Cela a en quelque sorte éliminé les personnes qui n’étaient pas intéressées par un logement abordable à long terme », a déclaré Marina Wiant, directrice exécutive du comité d’attribution des crédits d’impôt de Californie.

Mais contrairement à la Californie, certains États n’ont pas prolongé les accords LIHTC au-delà de 30 ans, et encore moins pris d’autres mesures pour maintenir les logements arrivant à expiration à un prix abordable.

Le Colorado, qui compte quelque 80 000 unités LIHTC, a adopté cette année une loi accordant aux gouvernements locaux le droit de premier refus dans l’espoir de préserver 4 400 unités qui risquent de perdre leur protection en matière d’accessibilité financière au cours des six prochaines années. La loi oblige également les propriétaires à informer les gouvernements locaux et étatiques deux ans avant l’expiration.

Pourtant, le fait que les gouvernements locaux ou les organisations à but non lucratif rassemblent les fonds nécessaires pour acheter des immeubles d’habitation de grande taille est loin d’être une garantie.

Des histoires comme celle de Maalouf continueront de se répéter à mesure que les logements du LIHTC seront renouvelés, menaçant de renvoyer les familles aux maigres moyens sur le marché du logement. Le revenu médian des Américains vivant dans ces logements n’était que de 18 600 dollars en 2021, selon le ministère du Logement et du Développement urbain.

« C’est comme un problème de mathématiques », a déclaré Rossbert de Housing Colorado. « Dès qu’une de ces unités expire et est convertie au taux du marché et qu’un ménage est déplacé, elle devient une partie du besoin qui entraîne le besoin de nouvelles constructions. »

« Il est difficile de sortir de ce cycle », a-t-il déclaré.

L’agence de logement du Colorado travaille avec des groupes à travers l’État sur la préservation et dispose d’un fonds pour l’aider. On ne sait toujours pas combien d’unités LIHTC peuvent être économisées, au Colorado ou à travers le pays.

Il est même difficile de savoir combien d’unités expirent à l’échelle nationale. Une comptabilité précise nécessiterait de trier la constellation de subventions municipales, étatiques et fédérales, chacune avec ses propres exigences en matière d’accessibilité financière et ses propres dates de fin.

Cela peut mettre à mal la capacité des décideurs politiques et des défenseurs à comprendre pleinement où et quand de nombreux logements perdront leur abordabilité, puis à canaliser les ressources vers les bons endroits, a déclaré Kelly McElwain, qui gère et supervise la base de données nationale sur la préservation du logement. Il s’agit de l’agrégation la plus complète de données LIHTC au niveau national, mais malgré toutes les lacunes, cela reste une estimation approximative.

On craint également que si les États annoncent la fin de leurs unités LIHTC, des acheteurs à but lucratif qui ne souhaitent pas les maintenir à un prix abordable se jetteront sur eux.

« C’est une sorte de piège qui consiste à essayer à la fois de comprendre le problème et de ne pas mettre un grand panneau de vente devant une propriété juste avant son expiration », a déclaré Rossbert.

Pendant ce temps, l’activisme des locataires de Maalouf a contribué à faire bouger les choses à Los Angeles. La ville a offert au propriétaire 15 millions de dollars pour que son immeuble reste abordable jusqu’en 2034, mais cet accord ne permettrait pas d’éliminer plus de 30 cas d’expulsion toujours en cours, dont celui de Maalouf, ni les 25 000 dollars d’arriérés de loyer qu’elle doit.

Dans sa cour, la petite-fille de Maalouf, Rubie Caceres, s’est traînée avec un verre d’eau. Elle a 5 ans, mais avec des besoins particuliers, son discours est plus composé de mots déconnectés que de phrases.

« C’est pourquoi j’espère que tout redeviendra normal et qu’elle pourra être en sécurité », a déclaré Maalouf, la voix tremblante d’émotion. Elle a exhorté son fils à commencer à économiser de l’argent pour le pire.

« Nous continuerons à nous battre », a-t-elle déclaré, « mais c’est dur de jour en jour ».

« Je suis déjà fatigué. »

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Bedayn a rapporté de Denver.

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Bedayn est membre du corps de l’Associated Press/Report for America Statehouse News Initiative. Report for America est un programme de service national à but non lucratif qui place des journalistes dans les salles de rédaction locales pour couvrir des sujets insuffisamment médiatisés.