L’inspection du condo après Surfside mène à la condamnation et à un préavis de 30 jours pour l’expulsion

Vivre dans une maison régie par une copropriété, une coopérative ou association de propriétaires ? Vous avez des questions sur ce qu’ils peuvent et ne peuvent pas faire ? Ryan Poliakoffavocat et auteur basé à Boca Raton, a des réponses.

Question: Notre copropriété a été condamnée en raison de dommages structurels qui, pour citer le syndic, « vont[es] « Nous revenons à la construction originale des bâtiments, mais cela n’était pas connu jusqu’à ce que nous fassions notre enquête approfondie depuis ma nomination. »

Je ne comprends pas comment cette inspection du bâtiment a pu être acceptée alors que je voulais installer des volets anticycloniques et que j’étais obligé d’obtenir un permis et une inspection. Les résidents sont tenus de quitter les lieux avec un préavis d’un mois seulement. Signé, DM

Cher DM,

Je suis désolé d’apprendre que vous traversez cette épreuve. L’inspection que vous avez effectuée lorsque vous avez installé des volets anticycloniques n’avait rien à voir avec les problèmes que l’on découvre maintenant dans votre immeuble. Cette inspection visait simplement à vérifier que vos volets avaient été installés correctement, et non que l’ensemble du bâtiment était en bon état.

La législature de Floride a exigé que tous les immeubles en copropriété et en coopérative de trois étages ou plus soient soumis à une inspection des jalons. Il s’agit d’une inspection structurelle du bâtiment visant à déterminer s’il est sécuritaire d’y vivre. Un certain nombre de ces inspections ont révélé de graves problèmes structurels qui compromettent la sécurité du bâtiment et qui ont entraîné l’évacuation de celui-ci.

Comme vous le savez, ces lois ont été adoptées en réponse à la Tragédie de Surfside (lorsqu’une tour de copropriété s’est effondrée en raison de défauts structurels), et il était donc prévu que le programme découvrirait certains bâtiments qui devaient être fermés. La plus grande question est de savoir comment votre bâtiment en est arrivé à ce point et pourquoi, si certains défauts remontent à la construction d’origine, ils n’ont pas été découverts à ce moment-là.

Je suppose que vous vivez dans une propriété ancienne et que les études post-développement qui ont été faites il y a 40 ou 50 ans étaient moins approfondies que celles menées aujourd’hui. Et, si vous êtes comme de nombreux bâtiments anciens où les résidents ont vieilli sur place, vos conseils d’administration ne se sont peut-être pas engagés à dépenser les millions de dollars qui auraient été nécessaires au fil des ans non seulement pour entretenir correctement la structure du bâtiment, mais aussi pour découvrir ces défauts avant qu’ils ne deviennent catastrophiques.

Votre immeuble a-t-il renoncé à percevoir des fonds de réserve tout au long de son histoire ? Lorsque votre conseil d’administration a suggéré de temps à autre que le béton devait être restauré ou que le bâtiment devait être inspecté, les propriétaires ont-ils crié au conseil qu’ils ne pouvaient pas se permettre cette dépense et que le bâtiment était très bien tel qu’il était ?

Je vois régulièrement ce genre d’arguments, et ce sont des éléments qui ont pu vous amener là où vous êtes aujourd’hui. J’ai entendu des propriétaires attaquer les conseils d’administration pour avoir dépensé de l’argent en entretien nécessaire, en faisant valoir que le bâtiment avait été si bien construit que les réparations étaient une perte de temps, et que le bâtiment avait été conçu pour durer 100 ans.

L’hostilité exprimée à l’égard de l’entretien et de la réparation des copropriétés est importante et les conseils d’administration se trouvent dans une situation extrêmement difficile.

Le législateur a maintenant changé cette équation en rendant obligatoire la collecte de la plupart des réserves et en imposant des exigences d’inspection et de réparation – même si, comme vous l’avez constaté, ces mandats arrivent trop tard pour certaines propriétés.

En retard sur vos frais de copropriété, peuvent-ils couper votre Internet, votre câble ?

Question: Nos frais de copropriété comprennent Internet et le câble. Si les résidents sont en retard dans leurs paiements de copropriété, le conseil d’administration a-t-il la possibilité de couper leur Internet et leur câble jusqu’à ce que leur compte soit à jour ? Cela dépend-il de la durée de leur retard ? Signé, EV

Cher EV,

La loi sur les associations de propriétaires, comme les lois sur les copropriétés et les coopératives, prévoit que si un propriétaire est en retard de paiement depuis plus de 90 jours, l’association peut suspendre son droit (et le droit de ses locataires, invités ou personnes invitées) d’utiliser les « espaces et installations communs » jusqu’à ce que l’obligation monétaire soit entièrement payée. Cependant, elle stipule également que « ce paragraphe ne s’applique pas à la partie des espaces communs utilisée pour fournir un accès ou des services publics à la parcelle ».

La question devient alors : Internet ou le câble sont-ils des « services publics » dont l’accès ne peut pas être suspendu ?

La loi ne définit jamais ce terme, il n’est donc pas clair. On peut imaginer que le législateur voulait empêcher les associations de propriétaires d’expulser les gens de leur domicile en leur coupant l’électricité ou l’eau, mais les gens peuvent certainement vivre sans télévision par câble ou Internet (en particulier grâce aux progrès des smartphones et des réseaux cellulaires).

Je peux vous dire que, même si cette question reste ouverte à ma connaissance, bon nombre de mes clients coupent effectivement l’accès au câble et à Internet en vertu de ces articles, et je n’ai jamais été confronté à un recours judiciaire à ce sujet. Le plus gros obstacle est que toutes les sociétés de câblodistribution ne sont pas disposées à jouer le jeu et à couper l’accès, car elles gagnent de l’argent grâce à tous les services supplémentaires que le propriétaire peut payer (comme un accès Internet plus rapide, des chaînes supplémentaires ou du contenu à la carte).

Ryan Poliakoff, associé chez Poliakoff Backer, LLP, est un spécialiste certifié en droit de la copropriété et du développement planifié. Cette chronique est dédiée à la mémoire de Gary Poliakoff. Ryan Poliakoff et Gary Poliakoff sont co-auteurs de « New Neighborhoods — The Consumer’s Guide to Condominium, Co-Op and HOA Living ». Envoyez vos questions par e-mail à [email protected]. Assurez-vous d’indiquer votre emplacement.

Cet article a été publié à l’origine sur Palm Beach Post : Expert juridique sur la condamnation des copropriétés du comté de Palm Beach, avis d’expulsion