Ce que la crise bancaire signifie pour les taux hypothécaires

Washington
CNN
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Les taux hypothécaires ont fait voyager les acheteurs potentiels cette année – et nous ne sommes qu’en mars.

En règle générale, les acheteurs de maisons peuvent s’attendre à ce que les taux hypothécaires baissent pendant le reste de l’année alors que la crise bancaire se prolonge, ce qui pourrait ralentir l’inflation.

Mais il y aura forcément des bosses en cours de route. Voici pourquoi les taux ont rebondi et où ils pourraient se retrouver.

Après avoir augmenté régulièrement l’année dernière à la suite de la campagne historique de la Réserve fédérale pour contenir l’inflation, le taux moyen d’un prêt hypothécaire à taux fixe sur 30 ans a culminé à 7,08 % en novembre, selon Freddie Mac. Puis, les données économiques suggérant que l’inflation reculait, le taux moyen a baissé jusqu’en janvier.

Mais une série de rapports économiques robustes en février ont fait craindre que l’inflation ne se refroidisse pas aussi rapidement ou autant que beaucoup l’avaient espéré. Par conséquent, après avoir chuté à 6,09 %, les taux hypothécaires moyens ont remonté d’un demi-point de pourcentage au cours du mois.

Puis, en mars, les banques ont commencé à s’effondrer. Cela a fait chuter à nouveau les taux.

Ni les actions de la Réserve fédérale ni les faillites bancaires n’ont d’impact direct sur les taux hypothécaires. Mais les taux sont indirectement impactés par les actions que la Fed prend ou est censée prendre, ainsi que la santé du système financier au sens large et toute incertitude qui pourrait s’infiltrer.

Mercredi, la Réserve fédérale a annoncé qu’elle augmenterait les taux d’intérêt d’un quart de point alors qu’elle tente de lutter contre une inflation obstinément élevée tout en tenant compte des risques récents pour la stabilité financière.

Alors que les faillites bancaires ont compliqué le travail de la Fed, les analystes ont déclaré que, si elle était contenue, la crise bancaire aurait peut-être fait du travail pour la Fed, en faisant baisser les prix sans augmenter les taux d’intérêt. À ce stade, la Fed a laissé entendre mercredi qu’elle pourrait être à la fin de son cycle de hausse des taux.

Les taux hypothécaires ont tendance à suivre le rendement des obligations du Trésor américain à 10 ans, qui évoluent en fonction d’une combinaison d’anticipation des actions de la Fed, de ce que fait réellement la Fed et des réactions des investisseurs. Lorsque les rendements du Trésor augmentent, les taux hypothécaires augmentent également ; lorsqu’ils baissent, les taux hypothécaires ont tendance à suivre.

Suite à l’annonce de la Fed mercredi, les rendements obligataires – et les taux hypothécaires qui les suivent habituellement – ont chuté.

Mais la relation entre les taux hypothécaires et les bons du Trésor s’est légèrement affaiblie ces dernières semaines, a déclaré Orphe Divounguy, économiste principal chez Zillow.

« Le marché hypothécaire secondaire pourrait réagir à la spéculation selon laquelle davantage d’entités financières pourraient avoir besoin de vendre leurs investissements à long terme, comme les titres adossés à des créances hypothécaires, pour obtenir plus de liquidités aujourd’hui », a-t-il déclaré.

Même si les bons du Trésor déclinent, a-t-il dit, le resserrement des conditions de crédit à la suite de faillites bancaires limitera probablement toute chute spectaculaire des taux hypothécaires.

« Cela pourrait restreindre l’accès des prêteurs hypothécaires aux sources de financement, entraînant des taux plus élevés que les bons du Trésor ne l’indiqueraient autrement », a déclaré Divounguy. «Pour les emprunteurs, les normes de prêt étaient déjà assez strictes et des conditions plus strictes pourraient rendre plus difficile pour certains acheteurs de maison d’obtenir un financement. À son tour, pour les vendeurs de maisons, le temps nécessaire pour vendre pourrait augmenter car les acheteurs hésitent.

L’inflation est encore assez élevée, mais elle ralentit et les analystes anticipent une économie beaucoup plus lente au cours des prochains trimestres, ce qui devrait encore faire baisser l’inflation. C’est bon pour les emprunteurs hypothécaires, qui peuvent s’attendre à voir les taux reculer cette année, a déclaré Mike Fratantoni, vice-président principal et économiste en chef de la Mortgage Bankers Association.

« Les acheteurs de maison en 2023 se sont montrés assez sensibles à toute modification des taux hypothécaires », a déclaré Fratantoni.

Le MBA prévoit que les taux hypothécaires devraient baisser au cours de cette année, le taux fixe sur 30 ans tombant à environ 5,3 % d’ici la fin de l’année.

« Le marché du logement a été le premier secteur à ralentir en raison d’une politique monétaire plus stricte et devrait être le premier à en bénéficier alors que les décideurs ralentissent – et finalement arrêtent – la hausse des taux », a déclaré Fratantoni.

Au second semestre, le tableau de l’inflation devrait s’améliorer, entraînant des taux hypothécaires plus stables.

« Les attentes d’un ralentissement de la croissance économique ou même d’une récession devraient faire baisser l’inflation et contribuer à la baisse des taux hypothécaires », a déclaré Divounguy.

C’est une bonne nouvelle pour les acheteurs de maison, car cela améliore l’abordabilité et réduit le coût de financement d’une maison. Elle profite également aux vendeurs, puisqu’elle réduit l’intensité d’un blocage des taux d’intérêt.

Des taux plus bas pourraient également convaincre davantage de propriétaires de mettre leur maison en vente. Avec l’inventaire des maisons à vendre près des creux historiques, cela ajouterait un inventaire indispensable à un pool extrêmement limité.

« Les taux hypothécaires orientent à la fois l’offre et la demande dans l’environnement coûteux d’aujourd’hui », a déclaré Divounguy. « Les ventes de maisons ont repris en janvier lorsque les taux étaient relativement bas, puis ont ralenti à mesure qu’elles remontaient. »

Mais le ralentissement de l’inflation s’accompagne d’un risque accru de pertes d’emplois, ce qui est généralement mauvais pour le marché du logement.

« Bien sûr, beaucoup d’incertitudes entourent l’état de l’inflation et cette tourmente bancaire toujours en évolution », a déclaré Divounguy.

Dans ses remarques de mercredi, le président de la Fed, Jerome Powell, a déclaré que les estimations de la mesure dans laquelle les récents développements bancaires pourraient ralentir l’économie revenaient à « des conjectures, presque, à ce stade ».

Mais quelle que soit la tournure prise par l’économie et les préoccupations bancaires, leur impact se fera rapidement sentir sur les taux hypothécaires.

« La preuve – dans les deux sens – de retombées sur l’économie au sens large ou d’une accélération de l’inflation entraînerait probablement un autre changement de politique, qui se matérialiserait dans les taux hypothécaires », a déclaré Divounguy.